(2) 매각부동산의 평가절차
(가) 감정인의 선임
집행법원은 최저매각가격을 결정하기 위하여 적당한 자를 감정인으로 선임하여 부동산을 평가시켜야
한다. 감정인은 매각부동산 평가에 관한 집행법원의 집행보조자이다. 부동산경매사건에서는 최저매각가격의 결정을 위하여 감정인을 선정함에 있어
감정평가사를 감정인으로 선정함을 원칙으로 하고 있다. 감정인은 감정인선정 전산프로그램에 따라 선정한다(송일 92-2).
김정인의 선임결정은 별도로 하지 아니하며, 선서도 필요없다.
(나) 평가명령
① 경매목적 부동산의 평가는 집행법원의 직권에 의한 평가명령에 기하여 감정인이 행한다. 법원은
매각부동산을 특정하여 평가를 명하며, 2 주 이내로 평가서의 제출기간을 정하여야 하는 외에 평가상 유의할 점이 있으면 이를 지시하여야 한다.
평가서 제출기간은 2주 이내로 정하도록 되어 있다(재민 91-5). 평가명령은 그 원본을 기록에 철하고 등본을 감정인에게 송부한다
평가를 함에 있어서 임차권의 존부, 대항력의 유무, 법정지상권의 발생 여부 등 법률적 판단을
요하는 사항이 있는 경우에는 법원은 그 판단을 내려 이를 전제로 평가할 것을 지시하여야 한다. 이러한 지시는 반드시
평가명령 자체에 적어야 하는 것은 아니고 말로 또는 별지로 감정인에게 지시하여도 무방하다.
감정인이 평가를 하다가 의문이 생겨 문의를 하여 온 경우에 지시를 하는 경우도 있을 수 있다.
② 감정가격은 최저매각가격의 출발점으로서 이후 매각절차의 핵심적인 기초가 되므로 평가서는
가능한 한 정확하고 자세하게 작성되어야 한다. 평가서에는 최소한 감정가격의 결정을 뒷받침하고 매수신고인의 이해를 도울 수 있도록
감정가격산출근거(특히 집합건물을 제외한 건물의 부지나 나대지 등의 토지의 경우에는 표준지를 표시하고 그 공시지가를 밝히도록 한다),
평가요항표(토지, 건물, 집합건물별로 감정인들이 사용하는 소정양식이 있다), 위치도, 건물내부구조도, 사진 등을 붙여야 한다. 이들 중 누락된
것이 있으면 즉시 보정을 명한다.
(다) 평가명령의 시기
평가명령은 임의경매에 있어는 경매개시결정일부터 3일 안에, 강제경매에 있어서는 등기필증
접수일부터 3일 안에 하여야 한다(재민 91-5).
[평가명령서 양식] A3339 / 감정인등 선정과 감정료 산정기준 등에 관한 예규(재일
2008 - 1)
┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
○ ○ 지 방 법 원
평가명령
감정인
귀하
사 건 20 타경 부동산강제(임의)경매
별지 기재 부동산에 대한 평가를 하여 까지 그 평가서를
제출하되(열람·비치용 사본 1부 첨부), 평가서에는 다음 각호의 사항을 기재하고 부동산의 모습과 그 주변의 상황을 알 수 있는 도면·사진 등을
붙여야 합니다.
1. 사건의 표시
2. 부동산의 표시(아파트, 다세대주택 등 집합건물의 경우 평형 표시)
3. 부동산의 평가액 및 평가연월일
가. 집합건물인 경우에는 건물 및 토지의 배분가액 표시
나. 제시외 건물이 있는 경우에는 반드시 그 가액을 평가하고, 제시외 건물이
경매대상에서 제외되어 그 대지가 소유권의 행사를 제한받는 경우에는 그 가액도 평가
다. 등기부상 지목과 현황이 다른 토지의 경우는 등기부상 지목 및 현황에 따른 각
평가액을 병기
4. 평가의 목적이 토지인 경우에는 지적(공부상 및 실제 면적), 법령에 의한 규제의
유무 및 그 내용과 공시지가 기타 평가에 참고가 된 사항(도시계획확인원 등 첨부)
5. 평가의 목적이 건물인 경우에는 그 종류, 구조, 평면적(공부상 및 실제 면적),
추정되는 잔존 내구연수 등 평가에 참고가 된 사항
6. 평가액의 구체적 산출 과정
7. 대지권등기가 되어 있지 아니한 집합건물인 경우에는 분양계약내용, 분양대금 납부
여부, 등기되지 아니한 사유
8. 기타 집행법원이 명한 사항
20 . . .
판 사 ㅇㅇㅇ (인)
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛
민집 97①, 268, 민집규 51
주의 : 감정인은 감정평가서를 제출할 때 원본 이외에 열람·비치용 사본 1부를 첨부하여
주십시오.
매각부동산에 관한 법률관계가 복잡하여 평가명령을 함에 있어서 감정인에 대하여 특별한 지시를 할
필요가 있다고 인정되는 경우에는 등기관의 통지 및 현황조사보고서가 도착한 후에 평가명령을 발하여야 할 것이다.
평가명령 후 집행장애사유가 발견된 때에는 즉시 감정인에게 연락하여 평가에 착수하지 않도록
명하여야 할 것이다. 감정인은 집행법원으로부터 평가서 작성 유보의 통지를 받은 경우에는 경매목적물의 현황에 대한 집행법원의 별도 통지가 있을
때까지 경매목적물에 대한 감정평가업무
및 감정평가서의 작성을 중단하여야 한다(송민 97-1)
(라) 평가의 방법
① 객관적 평가 : 어떠한 기술적 방법으로 평가하여야 하는가는 감정인의 판단에 맡겨야 하나,
감정인은 매각부동산의 현지에 임하여 부동산의 위치, 형상, 주위의 상황, 건물의 구조, 자재 등 제반 사정을 참작하여 객관적으로 공정하고 타당성
있는 방법으로 감정평가하여야 하므로, 감정인이 감정평가업자일 경우에는 지가공시및토지등의평가에관한법률(이하 '토지평가법'이라 한다)의 규정에
따라야 하고 또 동법 22조의 위임에 의하여 정해진 감정평가에관한규칙(이히 '감정평가규칙'이라 한다)에 따라야 한다. 만약 감정평가업자인
감정인이 토지평가법과 감정평가규칙의 기준을 무시하고 자의적인 방법에 의하여 감정평가하는 경우에는 고의 또는 이에 가까운 중과실에 의한
부당감정이라고 할 수 있다(대판 1997.5.7. 96다52427 참조). 감정평가업자의 부실감정으로 인하여 손해를 입게 된 감정평가의뢰인이나
선의의 제3자는 토지평가법상의 손해배상책임과 민법상의 불법행위로 인한 손해배상책임을 함께 물을 수 있다(대판 1998.9. 22.
97다36293, 대판 1999.5.25. 98다56416).
② 감정물건의 실지조사확인 : 감정평가를 현지에 나가지 않고 공시지가나 토지가격확인원 등
공부에 의한 형식적 감정을 하는 경우가 있다. 하지만 감정평가에관한규칙 6조는 감정평가업자가 평가를 할 때에는 신뢰할 수 있는 자료가 있는
경우를 제외하고는 실지조사에 의하여 대상물건을 확인하도록 규정하고 있고, 매각절차의 최저매각가격을 결정하기 위하여 건물의 시가를 감정평가하기
위하여서는 반드시 건물의 내부까지를 보아서 수리 등으로 인한 증가와 마모로 인한 감소의 정도를 평가하여야 하므로, 감정인이 경매목적물의
감정가액을 산출함에 있어서는 적어도 그 부동산의 현황을 육안으로 확인한 후에 하여야 한다고 할 것이고, 그렇지 아니한 경우에는 허무한 사실에
기초하여 감정가액을 산출한 결과로 되어 그 감정은 위법하다고 할 것이다(대결 1968.8.26. 68마798).
평가서에 '폐문부재'라는 이유로 부동산의 현황을 육안으로 확인하지 아니하고 감정가액을 산출한
것이면, 부동산의 현황을 육안으로 확인하고 재조사하여 감정하도록 보정을 명한다. 실지답사나 확인을 거치지 아니하고 한 감정은 김정인을 환문하여
신빙성여부를 심리한 후에 그 채용 여부를 결정하여야 한다(대판 1995.12.8. 95누5561).
감정대상 물건의 실지조사확인은 반드시 공인감정업자 자신이 하여야 하는 것은 아니고 업무를
신속, 원활하게 할 사정이 있는 경우에는 감정자료의 조사능력 있는 보조자에 의하여 행할 수 있다(대판 1993.5.25. 92누18320).
③ 평가의 기준시 : 감정인은 평가시를 기준으로 하여 그 시점에 있어서의 가격을 평가하면
족하다. 다만 매각허가에 의하여 법정지상권이 발생하게 된다거나 매각허가결정시까지 매각부동산에 존재하는 단기임대차의 기간이 만료한다든가 하는
사정이 있어 평가의 대상 또는 평가에 있어서 참작하여야 할 권리상태가 매각허가결정시와 평가시에 각각 다를 것이 명백히 예상되는 경우에는
매각허가결정시의 상태가 평가시에 이미 존재한다고 가정하여 평가하여야 한다.
(마) 평가에 관한 감정인의 권한
감정인은 평가를 위하여 건물에 출입할 수 있고, 채무자 또는 건물을 점유하는 제3자에게
질문하거나 문서를 제시하도록 요구할 수 있다(민집 97조 2항, 82조 1항). 이는 감정인이 적정하게 평가하기 위하여 필요한 자료를 목적물
자체나 관계인으로부터 직접 취득하여 정확한 평가를 할 수 있도록 권한을 준 것으로써, 이 한도 내에서는 현황조사에 있어서의 집행관과 동등한
권한을 갖는다고 할 것이나 집행관과는 달리 감정인은 부동산에 출입하기 위하여 강제력을 행사할 수는 없고, 강제력의 행사가 필요한 경우 집행법원의
허가를 얻어 집행관의 원조를 요구할 수 있다(민집 97조 3항, 7조 2항).
감정인의 자료제시 요구나 질문에 불응하거나 허위내용을 제시하더라
도 과태료 등 제재의 대상은 되지 아니한다. 집행법원의 허가에 의하여 집행관이 감정인을 원조한
경우 그 수수료는 감정인이 지급하여야 하고, 이는 결국 평가수수료에 산입하게 된다.
(바) 평가서의 제출과 비치
① 감정인은 평가의 결과를 기재한 서면 즉 민사집행규칙 51조 1항의 사항을 기재한 평가서를
소정의 기일(2주 이내)까지 집행법원에 제출하여야 한다. 이 평가서에는 부동산의 모습과 그 주변의 환경을 알 수 있는 도면·사진 등을 붙여야
한다(민집규 51조 2항).
② 법원은 이 평가서 사본도 물건명세서 사본과 함께 일반인이 열람할 수 있도록 비치하여야
하므로(민집규 55조 본문) 원본 외에 사본을 1통 더 제출받아 두는 것이 좋다. 다만, 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 평가서의 기재내용을
전자통신매체로 공시함으로써 그 사본의 비치에 갈음할 수 있다(동조 단서).
③ 감정인의 평가에 대하여는 직접 불복할 수 없고, 이를 기초로 한 법원의 최저매각가격결정에
대하여 불복하여야 한다.
(사) 재평가
① 감정인의 평가가 합리적 근거가 없거나 평가시에 당연히 고려하여야 할 사정을 고려하지 않고
평가하여 이를 최저매각가격으로 삼을 수 없다고 인정되는 경우에는 법원은 재평가를 명할 수 있다.
첫 최저매각가격을 결정한 후 상당한 시일이 경과되고 부동산 가격에 변동이 있다고 하더라도
평가의 전제가 된 중요한 사항이 변경된 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 집행법원이 부동산 가격을 재평가하여야 하는 것은 아니다(대결
1998.10.28. 98마1817). 즉 단순히 상당한 기간이 경과하였다는 사실(대결 1971.9.2. 71마533) 또는 가격이 저렴하다는
사실만으로는 재평가 사유가 되지 못하지만, 첫 매각기일 이후 강제집행의 정지결정으로 인하여 장기간 매각절차가 정지된 후 다시 속행하는 경우에
그동안 경제사정의 급격한 변동이 생겨 당초의 평가액이 정당한 최저
매각가격이라고 보기 어려울 때에는 법원은 경매의 공정을 기하기 위하여 재평가를 명할 수 있다.
평가의 전제가 되었던 중요한 사항이 변동된 경우(예컨대 평가 후에 환지처분이 있은 경우)에도 재평가를 명해야 할 것이다.
② 재평가사유가 있는데도 불구하고 재평가를 하지 아니한 경우 매각기일 전에는 집행에 관한
이의를 신청할 수 있고(민집 16조 1항, 다만 민집 121조 5호에 의하여 매각허가에 대한 이의나 항고사유가 되므로 집행에 관한 이의를 할 수
없다는 견해가 있다), 매각허가 이후에는 매각허가에 대한 이의(민집 121조 5호) 또는 매각허가결정에 대한 항고로 다툴 수 있다.
③ 당사자로부터 재평가신청서가 제출되면 문서건명부에 등재하고 접수된 신청서를 경매사건기록에
시간적 접수순서에 따라 편철(가철)하며 인지는 첩부를 요하지 않는다(송민 91-1).
(아) 감정료의 지급
① 감정료는 과다하게 지급되지 않도록 유의한다. 감정료는 대법원예규(송일 91-3)에 따라
지급한다. 기본감정료는 감정가액(임료, 사용료 감정의 경우는 시가액)에 따라 '감정평가업자의 보수에 관한 기준'이 정한 평가수수료의 금액에
80%를 곱한 금액이다. 이 예규의 규정에 불구하고 재판장은 구체적 사정을 고려하여 감정료를 적절히 가감할 수 있다.
감정인이 평가서를 작성한 후 법원에 평가서를 제출하기 전에 경매신청의 취하 등으로 종결된
경우의 감정료는 위 예규에서 정한 감정료의 2 분의 1로 하되, 감정인이 평가서를 작성하기 전이라면 감정료를 지급하지 아니한다. 다만 여비와
일당은 민사소송비용규칙 소정의 여비 등의 정액으로 한다.
동일한 감정명령에 의한 시가 등의 총감정료가 20만원 미만인 때에는 20만원으로 하고,
500만원을 초과할 때에는 500만원으로 한다(예규상의 감정료산정기준에는 부가세가 포함되지 아니한 것이므로, 실제 지급하는
금액의 상한은 500만원이 넘는 경우가 있다). 다만, 자동차등 동산의 감정가액이 500만원
이하인 경우에는 10만원으로 한다(송일 91-3).
② 감정평가서가 접수되면 법원사무관등은 즉시 법원보관금 출급명령서와 함께 판사실로 이를
올리고, 판사는 평가서의 특이사항으로서 매각기일공고시 유의할 사항 등에 주의표시를 하고, 채권자 또는 감정인에게 보정을 명할 사항이 있으면 즉시
보정을 명하여 절차의 지연을 방지하며, 감정료의 적정여부를 확인하여 법원보관금 출급명령서에 날인한 후 법원사무관등에게 보내 감정료를 지급하도록
한다.
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